Giấy đặt cọc tiền mua đất thực tế có giá trị về tính pháp lý rất cao. Là cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp nếu có xảy ra trong quá trình mua bán. Để đảm bảo quyền lời, bạn cần tiến hành ký giấy đặt cọc tiền mua đất. Việc đặt cọc một khoản tiền trong giao dịch nhà đất là hình thức rất phổ biến để đảm bảo hợp đồng mua bán nhà đất chính thức sẽ được thực hiện một cách chắc chắn.
Cần phân biệt rõ giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước
Tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì đều là khoản tiền mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết.
Tuy nhiên khác biệt ở chỗ tiền đặt cọc là bên mua giao cho bên bán một khoản tiền trong thời hạn nhất định để bảo đảm hợp đồng sẽ được ký kết. Còn tiền trả trước được hiểu là khoản tiền bên mua tiến hành trả trước cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ.
Do đó, khi tiến hành thực hiện việc ký hợp đồng bạn cần ghi rõ khoản tiền mình giao cho bên bán là tiền đặt cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh những vấn đề tranh chấp không cần thiết về sau.
Quy định và số tiền đặt cọc khi mua đất
Hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu là một dạng hợp đồng dự bị trước khi tiến hành thực hiện ký hợp đồng chính thức sau khoảng thời gian nhất định. Lúc này số tiền đặt cọc có 3 trường hợp để giải quyết như sau:
Trong trường hợp thứ 1: Hợp đồng sau khi được giao kết thì số tiền đặt cọc sẽ được trả lại hoặc trừ vào số tiền thanh toán của hợp đồng mua bán chính thức.
Trong trường hợp thứ 2: Bên mua từ chối ký hợp đồng sau khi hết thời gian đặt cọc thì số tiền đặt cọc trước đó sẽ thuộc về bên bán.
Trong trường hợp thứ 3: Bên bán từ chối không ký hợp đồng sau khi hết thời gian đặt cọc thì bên bán phải trả lại số tiền đặt cọc đồng thời phải cộng thêm số tiền bồi thường hợp (nếu có) theo như hợp đồng đã thỏa thuận đặt cọc ban đầu.
Theo Luật thì không có quy định cụ thể phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới có hiệu lực. Tuy nhiên theo các chuyên gia pháp lý khuyên rằng, chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị của mảnh đất để đảm bảo cả hai bên đều có lợi. Trong trường hợp nếu người mua đặt cọc quá nhiều tiềm ẩn rủi ro sẽ rất cao. Trường hợp điển hình hay gặp phải nhất là người mua đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán sau đó lại đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, không thực hiện tiếp được những thỏa thuận dẫn đến việc mất tiền cọc.
Ngoài ra, nếu cả hai bên có thỏa thuận nào khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải tiến hành thực hiện theo thỏa thuận khác đó.
Có cần công chứng giấy đặt cọc tiền mua đất?
Không có quy định bắc buộc về pháp luật trong trường hợp công chứng đối với hợp đồng giấy đặt cọc tiền mua đất. Theo điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc nếu không công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu lực về pháp luật
Tuy nhiên, để đảm bảo chắc chắn về số tiền mình đã đặt cọc hoặc trả trước. Bạn nên công chứng hợp đồng giấy đặt cọc tiền mua đất.
Bồi thường hợp đồng và phạt cọc như thế nào?
Không ít trường hợp phá hợp đồng đặt cọc tiền mua đất khiến người mua phải bồi thường. Vì thế, bạn nên xác định rõ mức tiền bồi thường trong trường hợp người bán không bán đất đã được đặt cọc. Thì bên bán ngoài việc hoàn lại số tiền bên mua đã đặt cọc còn phải trả cho người mua khoản bồi thường vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận 2 bên đã ký trước đó. Do đó, bạn hãy cân nhắc kỹ về điều khoản tiền phạt và bồi thường trong trường hợp này.
Giấy đặt cọc tiền mua đất không có hiệu lực trong trường hợp nào?
Phải đáp ứng được các điều kiện nhất định theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự mới có hiệu lực pháp luật. Vì thế, hợp đồng giấy đặt cọc tiền mua đất sẽ không có hiệu lực nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
– Người tiến hành thực hiện đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự chẳng hạn như thiểu năng trí tuệ, người bị tâm thần, …
– Người tiến hành thực hiện giao dịch bị cưỡng ép, ép buộc, lừa đảo.
– Tài sản tiến hành giao dịch vi phạm pháp luật.
– Nội dung giao dịch có dấu hiệu mờ ám hay vi phạm quy định pháp luật.
– Giao dịch đặt cọc không có văn bản xác nhận rõ ràng.
Những lưu ý trước khi ký giấy đặt cọc tiền mua đất
Trước khi ký vào giấy đặt cọc tiền mua đất bạn cần chắc chắn những điều sau:
Kiểm tra danh tính của chủ nhà như đối chiếu thông tin về họ tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ/sổ hồng không. Kiểm tra tại chính quyền địa phương để xác nhận chính xác mảnh đất đó có phải là chính chủ hay không.Đến phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Ủy ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản tọa lạc kiểm tra xem mảnh đất có nằm trong diện bị quy hoạch không.
Đến văn phòng công chứng để kiểm tra xem mảnh đất có bị ngăn chặn giao dịch không. Để tránh trường hợp một số mảnh đất vướng phải các vụ kiện tụng về tranh chấp tài sản, thế chấp ngân hàng… Trước khi thực hiện ký hợp đồng giấy đặt cọc tiền mua đất cần kiểm tra kỹ lưỡng toàn bộ các điều khoản như: Thông tin nhân thân; địa chỉ nhà, số thửa đất, bản đồ vị trí đất, giá mua, các đợt thanh toán, thuế, lệ phí…
Khi ký hợp đồng giấy đặt cọc tiền mua đất phải có đủ vợ và chồng/chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.
Sau khi đã giao tiền cọc cho bên bán phải có biên bản xác nhận tiền đặt cọc hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng.
Trên đây là những điều cần biết khi tiến hành ký giấy đặt cọc tiền mua đất. Mong rằng những lưu ý về ký giấy đặt cọc sẽ hữu ích với các bạn.
